Главная

Как срок договора аренды недвижимого имущества влияет на необходимость его регистрации

Подробности: Опубликовано 23.12.2024 13:27; Просмотров: 132

Основной принцип состоит в том, что регистрировать нужно долгосрочные договоры аренды недвижимости со сроком не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).

Разберем подробнее варианты, которые часто используют на практике:

- одиннадцать месяцев или менее. В этом случае договор регистрировать не нужно, так как его срок менее года. Не рекомендуем указывать срок по формуле «один год минус один-два дня». На практике сроки могут считать по-разному. Лучше указать одиннадцать месяцев, чтобы точно не ошибиться в расчетах;

Примеры формулировки условия:

«Договор аренды нежилого помещения действует 11 месяцев со дня его заключения».

«Срок аренды нежилого помещения - 11 месяцев со дня передачи помещения по акту приема-передачи».

- один год или более (не менее года). Такой договор надо регистрировать. Обратите внимание, что срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года считают равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Равным году могут посчитать и срок, начало которого приходится на определенную дату, например 27 марта 2024 г., а окончание - на предшествующую дату следующего года - 26 марта 2025 г.

Примеры формулировки условия

«Договор аренды здания действует с 1 апреля 2024 г. до 31 марта 2025 г.».

«Срок аренды здания - один год с момента передачи здания по акту приема-передачи».

Учтите, если срок действия вашего договора будет не менее года, а срок аренды меньше года, договор все равно придется регистрировать по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ;

- условие договора аренды о неопределенном сроке. Чтобы его правильно сформулировать, рекомендуем так и написать, что договор заключен на неопределенный срок, в этом случае договор не нужно регистрировать.

Прокуратура КБР.

Отдел по надзору за исполнением федерального законодательства.

В каких случаях недвижимость (в том числе земельные участки, дома, квартиры) можно продать по цене ниже рыночной стоимости

Вы можете это сделать во всех случаях, кроме тех, когда обязанность определить цену недвижимости в размере рыночной стоимости или не ниже нее установлена нормативным актом.

Например, если уполномоченный государственный или муниципальный орган принимает решение не устанавливать начальную цену продажи земельного участка на аукционе в размере его кадастровой стоимости, он должен провести оценку его рыночной стоимости (п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ). Начальная цена продажи на аукционе земельного участка единого института развития также устанавливается по результатам оценки рыночной стоимости земельного участка (п. 11 ст. 16.1 Федерального закона N 161-ФЗ). Сделки, совершенные с нарушением указанных требований законодательства, посягают на публичные интересы и являются ничтожными (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В некоторых ситуациях продажа недвижимости по цене ниже рыночной может привести к нарушению интересов третьих лиц. Это могут быть, в частности:

$1· случаи продажи имущества хозяйственного общества, при которых могут быть нарушены права его участников (акционеров). Такие сделки могут быть признаны недействительными, например, как совершенные с нарушением требований к порядку одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, либо это может послужить основанием для возмещения причиненных обществу убытков или исключения из общества виновного участника (акционера);

$1· случаи продажи имущества должника с нарушением прав его кредиторов. Например, если недвижимость была продана в течение одного года до принятия заявления о признании собственника банкротом или после принятия заявления и при этом цена его продажи оказалась существенно ниже рыночной стоимости, это может являться основанием для признания сделки недействительной либо для привлечения контролирующего лица к субсидиарной ответственности. Сделка, при совершении которой допущено злоупотребление правом, может быть квалифицирована судом как ничтожная и по общим основаниям гражданского законодательства.

Прокуратура КБР.

Отдел по надзору за исполнением федерального законодательства.